La Ley de Urgente Consideración (LUC), Ley N.º 19.889, ha introducido al ordenamiento uruguayo un nuevo régimen de arrendamiento, diferente al que establece el régimen de libre contratación del Código Civil y al régimen estatutario establecido por el Decreto-Ley N.º 14.219.
¿Sabías qué?
- El contrato deberá otorgarse por escrito.
- Deberá surgir el plazo, precio y la voluntad de las partes a someterse al régimen.
- Aplica a Inmuebles, siempre que el destino sea casa- habitación.
- Ausencia de garantías.
- Plazo máximo de 15 años.
- Precio en Moneda Nacional, Extranjera o Unidades Indexadas y puede abonarse en efectivo.
- El contrato es inscribible y en caso de venta del inmueble será oponible a terceros.
- No esta permitido el subarrendamiento salvo autorización exprésa en el contrato
Antes de desarrollar los principales aspectos de este régimen, es menester mencionar que la introducida por la LUC es una nueva forma de arrendamiento, que no deroga a las anteriores mencionadas, sino que es una opción mas que se incorpora al ordenamiento jurídico nacional, pudiendo los contratantes optar por el o no.
La característica fundamental de este nuevo régimen arrendaticio, es la ausencia de garantía, mientras que, como contrapartida, se estipulan plazos de desalojo más breves con respecto al régimen del Código Civil y al estatutario del Decreto-Ley 14.219. El objetivo de esto, es que aquellas personas que no cuentan o no puedan contar con una garantía, puedan de igual manera, arrendar un inmueble.
El nuevo régimen, aplica a los inmuebles que cumplan en forma conjunta con los siguientes requisitos, sin interesar donde se encuentren ubicados:
a) Destino casa habitación.
b) ausencia de garantía.
c) contrato debe otorgarse por escrito.
d) Se debe expresar en el contrato, plazo, precio, y debe surgir la voluntad de ambas partes de someterse al régimen establecido por la ley 19.889. (Art. 444 de la LUC)
Además, las partes podrán pactar el plazo que ellos consideren, teniendo como límite un máximo de 15 años, establecido en el articulo 45 del Código Civil.
En cuanto al precio del arriendo, el mismo podrá ser en moneda nacional, extranjera o Unidades Indexadas y pudiendo abonarse en efectivo.
Este nuevo régimen también establece la posibilidad de inscripción del contrato de arrendamiento, lo cual lo hará oponible respecto a terceros, en el supuesto de que el inmueble sea vendido. De darse esta situación, el comprador del inmueble deberá respetar el plazo acordado en el contrato inscripto.
Como fue mencionado anteriormente, como contrapartida de la ausencia de garantía se reducen los plazos de desalojo tanto para los buenos como malos pagadores. En este aspecto, a los buenos pagadores se les reduce el plazo de desalojo, de un año o seis meses (dependiendo si se encuentran bajo el régimen estatutario o de libre contratación) a 30 días (art. 453). Mientras que, a los malos pagadores, se reduce de 20 a 6 días (art.462).
Por otro lado, se considera que la mora de arrendatario se hace efectiva al tercer día hábil contando luego de la intimación, dejando de lado los 10 días posteriores a la intimación que establecen regímenes anteriores. Además, en este sentido, el nuevo régimen, prevé que la intimación de pago pueda realizarse por telegrama colacionado y no necesariamente por vía judicial.
En cuanto a la etapa de lanzamiento, también se prevé reducciones en cuanto a los plazos. A los malos pagadores, se le reduce el plazo a cinco días para hacer efectivo el lanzamiento, mientras que para los buenos pagadores se mantiene el plazo de quince días. Respecto a la eventualidad de prórroga del lanzamiento, se prevé que sólo se puede prorrogar por caso de fuerza mayor, por única vez hasta por un máximo de 7 días hábiles para buenos pagadores y de 5 días hábiles si el lanzamiento es por mora.
